תמ"א 38

משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחים בליווי עסקאות נדל"ן הנסמכות על תמ"א 38. מאמר זה שלנו מטרתו להביא לידיעתכם מידע שימושי על תמ"א 38 וההזדמנויות הנדל"ניות שהיא יוצרת.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי הממשלה באמצע שנת 2005. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתרי בניה עבור חיזוק מבנים ועבור תוספות בניה, כל זאת בקלות יחסית ותוך הנאה מהקלות במס ופטורים שונים. מטרתה של תוכנית המתאר היא יצירת תמריץ לחיזוק מבנים והפיכתם לעמידים בפני רעידת לפחות כפי שמתחייב מן התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה (ת"י 413).

עמידות מבנים בישראל בפני רעידות אדמה

מכיוון שת"י 413 הנ"ל נכנס לתוקפו רק בשנת 1975 רבים מהמבנים שהוקמו עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישותיו. ההערכה היא כי כ-40% מכלל המבנים בארץ אינם עמידים די צרכם. מכיוון שישראל ממוקמת על אזור פעיל סיסמולוגית סביר להניח כי התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה מסוכנת הינה רק עניין של זמן. חיזוק מבנים כרוך בהוצאות נכבדות. כדי לסייע לבעלי בתים פרטיים, בעלי בניינים ולדיירי בתים משותפים לעמוד במימון החיזוק מאפשרת תמ"א 38 תוספות בניה שונות כגון הוספת קומה, הוספת אגף, סגירה של קומת עמודים, הוספת מעלית ועוד.

יישומה של תמ"א 38 לאורך השנים

למרות ההקלות וההטבות שמעניקה תמ"א 38, עד לשנת 2007 הביאה התוכנית לחיזוקם של מספר מבנים בודדים בלבד. בשנים 2007 ו-2008 נערכו תיקונים במספר חוקים (כגון חוק התכנון והבניה, חוק מיסוי מקרקעין וחוק מקרקעין ונדל"ן) אשר הביאו לגל של יוזמות בניה לפי תמ"א 38.

בתחילת שנת 2010, נערך תיקון מס' 2 לתמ"א 38. משמעותו של התיקון הוא שילובה של תוכנית המתאר עם פרויקט פינוי בינוי. שילוב זה יצר בן לילה פוטנציאל נדל"ן אדיר המתבטא באפשרות לבניית מגדלי מגורים בשטח עירוני (בעיקר בגוש דן ובשרון) במקומם של בנינים ישנים שיהרסו.

לאחרונה, בכדי להפרוך פרויקטים ליותר כלכליים וכדאיים ליזמים אושר תיקון מס' 3 הקובע כי כל פרויקט יזכה לאישורי בניה ע דל- 2.5 קומות נוספות – דבר שכמובן יגדיל את הכדאיות ואת כמות הפרויקטים שניתן יהיה להוציאם אל הפועל.

כל פרויקט נדל"ן כרוך בפרוצדורה משפטית הדורשת טיפולו של עו"ד המתמחה במקרקעין. לאור מורכבותן היחסית של יוזמות בניה על פי תמ"א 38, מי שמבקש ליזום בניה שכזו הכרחי שייעזר בשירותיו של עו"ד בעל ידע וניסיון בתחום. רק כך ניתן להבטיח כי ישמרו זכויותיו בנכס, הקבלן יבצע עבודתו נאמנה ויישא בעלויות דוגמת מיסים ואגרות, כל הרישומים יבוצעו כראוי ועוד.

תנאים לבניה לפי תמ"א 38

כדי שבניין יחשב כמתאים להיכנס תחת מטריית תמ"א 38 צריכים להתקיים ארבע תנאים:

• מדובר במבנה קיים שהיתר ההבניה להקמתו הוצא לפני תחילת 1980.
• מהנדס בניין בדק ואישר כי הבניין אינו עומד בדרישות ת"י 413 ולכן דרוש לו חיזוק.
• אין מדובר במבנה שנועד להריסה.
• בעלי הזכויות במבנה מעוניינים להוציא לפועל את חיזוקו.

מבנה העומד בדרישות הנ"ל ניתן בתמורה לחיזוק יסודותיו לקבל בקלות היתר בניה לשיפוץ כללי, הוספת מעלית והרחבות בניה שונות.

יתרונות בניה לפי תמ"א 38 / 2 

בפרויקטים המבוצעים על פי התיקון השני לתמ"א 38 (תמ"א 38/2 שהוזכרה לעיל), ניתן לקבל היתר בניה בתוך שנה מן הועדה המקומית (אין צורך בהליך "הגדלת זכויות" בועדת התכנון והבניה המחוזית שעשוי לארוך 3 – 5 שנים).

בפרויקטים כאלה, ניתן להרוס לחלוטין בניין קיים ולבנות תחתיו מבנה חדיש העומד בכל דרישות ת"י 413. דיירי הבניין שנהרס יזכו לקבל דירות חדשות הבנויות בהתאם למפרטי בניה מודרניים, הקבלן יוכל למכור את הדירות שהתווספו על מספר הדירות המקורי.

נסכם ונאמר כי כל מי ששוקל ליזום פרויקט בניה כלשהו המבוסס על הוראות תמ"א 38 ראוי שבטרם יבצע כל צעד מעשי (כגון היקשרות עם קבלן) ידאג לליווי של עו"ד המנוסה בטיפול בפרויקטים שכאלה.

עסקה המבוססת על תמ"א 38 הינה מורכבת ובה היבטים רבים הדורשים התייחסות מקצועית וזהירה.

סיוע של עו"ד מתאים יבטיח ביצוע מושכל ומוצלח של כל הפרויקט עד לסיומו לשביעות רצון כל הצדדים.

סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין

העבירו בין המלצות