הפרת חוזה דירה
"חוזה דירה", המכונה גם "חוזה שכירות", הוא הסכם בו נקשרים בעל דירה המשכיר את הנכס שבבעלותו לשוכר אשר מקבל זכות לגור בה בתמורה לדמי שכירות חודשיים.
במציאות הישראלית, כל עוד רבים כל כך מקרב הציבור אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה משל עצמם, קיים ביקוש גדול לדירות להשכרה וכך יוצא שחוזי דירות הם מן החוזים הנפוצים ביותר במחוזותינו. פועל יוצא נוסף של הביקוש הגדול לדירות להשכרה הוא שכוחם של המשכירים היא על-פי רוב על העליונה.
חוזי דירה אופייניים נערכים לתקופה בת שנה אחת ואם אין שינוי עשויים להיות מחודשים שוב ושוב למשך שנים רבות, כל זאת תוך שמוכנסים בהם שינויים מתבקשים (כגון העלאת דמי השכירות והתאמתם למצב שוק עדכני).
מכיוון שחוזי שכירות הם כה נפוצים ומכיוון שהם חוזים ארוכי טווח והצדדים להם מושפעים מתנודות במצב המשק (למשל שוכר העשוי להתקשות לעמוד בדמי שכירות במשך תקופת מיתון) ישנם מקרים רבים יחסית של הפרת חוזה דירה. נהוג להניח כי הפרות מעין אלה מבוצעות מצד השוכר אולם יש ליזכור כי בהחלט יתכנו מצבים בהם שוכרים נאלצים להתמודד עם הפרות חוזה השכירות מצד המשכיר.
שוכרים ומשכירים אשר נוכחים לדעת כי הצד עימו נקשרו בחוזה דירה אינו מקיים את התחייבויותיו נאלצים לפנות לאפיקים משפטיים כדי לעמוד על זכויותיהם, להלן נתאר את דרכי הפעולה העומדות לרשותם של צדדים לחוזה דירה שהופר. נקדים ונאמר כי עורך דין המתמחה בתחום דיני המקרקעין הוא בעל המקצוע המתאים אליו מומלץ לפנות ללא דיחוי ברגע שנוכחים לדעת כי חוזה דירה הופר.
הפרת חוזה מצד השוכר
בעבר, הסיוט הגדול ביותר של בעלי דירות אשר מעמידים אותן להשכרה היה מצב בו השוכר חדל מלשם את דמי השכירות ובה בעת מסרב לפנות את הנכס. משכיר אשר היה מוצא עצמו במצב שכזה נאלץ לנהל הליך משפטי מורכב וארוך יחסית לפינוי שוכר עד שהיה עולה בידיו לקבל צו פינוי ופסק דין המחייב את השוכר לפצותו בגין נזק שנגרם לו (השלמת דמי השכירות שלא שולמו למשל).
החשש מפני תרחישים שכאלה הניעו משכירים רבים להכניס סעיפים דרקוניים למדי חוזי השכירות, כך למשל נדרשו שוכרים להחתים ערבים, למסור המחאות עירבון על סכומים גדולים ועוד. בעיה נוספת שנבעה מחששותיהם של משכירים הייתה הימנעות מהצעת דירות פנויות להשכרה דבר אשר הקטין את ההיצע והעלה את גובה דמי השכירות הבעייתי ממילא.
המחוקק נתן דעתו על הקשיים בפניהם ניצבים בעלי דירות מושכרות בעת שהשוכרים מפרים את תנאי חוזה הדירה וכך הוכנס שינוי בחוק המאפשר הגשת תביעה לפינוי דירה בסדר דין מהיר. תביעה שכזו, כאשר יש לה בסיס, מניבה צו פינוי בתוך 60 יום (לעיתים קרובות אף מהר הרבה יותר). קבלת צו פינוי בדרך של תביעה בסדר דין מהיר אינה פוגעת בזכותם של משכירים לתבוע בנפרד פיצוי על נזקים שגרם להם שוכר אשר הפר חוזה דירה.
הפרת חוזה מצד המשכיר
קורה לא פעם ששוכרים נאלצים להתמודד עם משכירים המפרים את תנאי חוזה הדירה. מקרים אופייניים שכאלה מתרחשים כאשר המשכיר מעוניין לגרום לשוכר לפנות את הדירה בהקדם (לפני תום חוזה הדירה) מכיוון שמצא שוכר המוכן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר או מכיוון שקיבל הצעה אטרקטיבית מקונה פוטנציאלי.
אמנם, החוק אינו מעניק הגנה מיוחדת לשוכרים שחוזה השכירות עימם הופר אולם במסגרת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (המכונה גם "חוק התרופות") יכול שוכר שכזה לתבוע סעדים שונים כדי לעמוד על הזכויות שהוקנו לו מכוח חוזה השכירות. כך למשל ניתן לתבוע אכיפת החוזה או ביטולו דווקא (במקרים של הפרה יסודית מצד המשכיר). חוק התרופות מאפשר תביעה נזיקית לקבלת פיצוי על נזק שנגרם לשוכר כתוצאה מהפרת חוזה דירה מצד המשכיר.
משרד עורכי דין רענן גל ושות' עוסקים באופן שוטף בדיני מקרקעין ולנו ניסיון רב והצלחות מוכחות בטיפול במקרים של הפרת חוזה דירה, הן כאלה המבוצעות על ידי שוכרים והן הפרות מצד משכירים.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל עניין הקשור בהפרת חוזה דירה, נוכל לייעץ, לסייע בהכוונה, להמליץ על דרכי פעולה אפשריות ובמידת הצורך להעניק גם לכם ייצוג משפטי מנצח.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
