אחד האחים מסרב למכור את דירת ההורים? אח אחד גר בדירה ולא מוכן לעזוב? האם אפשר בכלל למכור דירת ירושה בלי הסכמה של כולם? כן. כל אח יכול לדרוש פירוק שיתוף בין אחים, גם אם החלק שלו קטן וגם אם שאר האחים מתנגדים. כשהדירה לא ניתנת לחלוקה, בית המשפט יורה על מכירתה, ואחד האחים יכול לקנות את החלקים של האחרים במחיר שוק.
המאמר הזה עוסק בסכסוך עצמו: אח שמסרב, אח שגר בדירה, ומה צריך לעשות לפני שמגישים תביעה. את ההליך הכללי תמצאו בעמוד פירוק שיתוף.
אם הדירה עדיין רשומה בטאבו על שם ההורה, כדאי לקרוא גם את המאמר על פירוק שיתוף בדירת ירושה בין יורשים.
מה החוק אומר על דירה שעברה בירושה לכמה אחים
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע ש”כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. הזכות לא תלויה בהסכמה של רוב האחים, ולכן היא חלה גם על פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה.
בדירת ירושה יש שלב נוסף. כל עוד העיזבון (כל מה שההורה השאיר) לא חולק, לכל אח יש חלק בעיזבון כולו, ולא חלק מסוים בדירה. כך קבע בית המשפט העליון בע”א 513/82 רייזמן נ’ וושצ’ין (1983).
בשלב הזה חל סעיף 113 לחוק הירושה: דירה שאי אפשר לחלק נמסרת ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שלא פחות ממחיר השוק. רק אם אף אח לא רוצה לקנות, הדירה נמכרת לאדם מבחוץ. המטרה היא לשמור את הדירה במשפחה.
לפני התביעה: צו ירושה או צו קיום צוואה
לפני כל צעד צריך צו ירושה, או צו קיום צוואה, כלומר האישור הרשמי שהצוואה תקפה. הצו קובע מי היורשים ומה החלק של כל אחד. הוא לא מחלק את הדירה.
את הדירה לא צריך לרשום קודם בטאבו על שם האחים. בפסק דין רייזמן נקבע שרישום כזה לפני החלוקה עוקף את סעיף 113, ופוגע בזכות של האחים לקנות את הדירה לפני זר.
שימו לב גם לסעיף 7(ד) לחוק הירושה: כל עוד העיזבון לא חולק, אי אפשר למכור לבד “את החלק שלי בדירה”. מה שאפשר להעביר, בהסכם בכתב, הוא החלק בעיזבון כולו.
אח שגר בדירת הירושה: האם הוא יכול לעצור את המכירה?
לא. אח שגר בדירת ירושה לא מקבל בגלל זה זכות לעכב את הפירוק.
לפי סעיף 108 לחוק הירושה, יורש שגר עם ההורה רשאי להמשיך לגור בדירה שישה חודשים אחרי הפטירה. אחר כך, לפי סעיף 115, בן משפחה שגר עם המוריש יכול להישאר רק כשוכר של שאר היורשים. דמי השכירות נקבעים בהסכם, ואם אין הסכם, בית המשפט קובע אותם.
ומה עם הכסף על השנים שעברו? סעיף 33 לחוק המקרקעין מחייב שותף שמשתמש בנכס לשלם לשאר השותפים דמי שימוש ראויים. הפסיקה דורשת בדרך כלל שהשימוש יהיה בלעדי וימנע מהאחרים להשתמש בדירה (ע”א 1492/90 זרקא נ’ פארס, 1993). לכן כדאי לשלוח לאח דרישה בכתב מוקדם ככל האפשר.
הדרכים לפרק את השיתוף בדירה
| הדרך | איך זה עובד | מתי זה מתאים |
|---|---|---|
| הסכם בין האחים | האחים מחליטים יחד מי מקבל את הדירה ואיך מאזנים את השאר (סעיף 110 לחוק הירושה) | כשכולם מסכימים, גם אם רק אחרי משא ומתן |
| אח אחד קונה את האחרים | התמחרות פנימית בין האחים, מחיר המינימום הוא מחיר השוק לפי שמאי (סעיף 113(א)) | כשאחד האחים רוצה את הדירה ויכול לממן |
| מכירה לצד שלישי | כונס נכסים או מנהל עיזבון מוכר את הדירה ומחלק את הכסף לפי החלקים (סעיף 113(ב)) | כשאף אח לא רוצה לקנות |
| חלוקה בעין | כל אח מקבל נכס אחר מהעיזבון, לפעמים עם תשלומי איזון (סעיף 112) | כשבעיזבון יש כמה נכסים |
הדרך המהירה והזולה לפירוק שיתוף בדירה בין יורשים היא כמעט תמיד הסכם בין יורשים. הסכם כזה, כשהוא נחתם לפני הרישום בטאבו, עשוי גם לחסוך מס. את זה בודקים עם יועץ מס לפני החתימה.
איך מתנהל ההליך כשאחד האחים מסרב
כשאח מסרב למכור דירת ירושה ואין הסכמה, מגישים תביעת פירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה, ומבקשים לחלק את העיזבון לפי סעיפים 111 ו-113 לחוק הירושה. פירוק שיתוף בין אחים בבית המשפט נראה כך:
- מגישים תביעה לבית המשפט לענייני משפחה, ומצרפים אליה את הצו ואת נסח הרישום של הדירה. בדרך כלל אין צורך לשלוח קודם מכתב התראה כדי לפתוח בהליך.
- שמאי מוסכם, או שמאי שבית המשפט ממנה, קובע את מחיר השוק.
- התמחרות פנימית בין האחים. מי שמציע הכי הרבה, ולא פחות ממחיר השמאי, מקבל את הדירה ומשלם לאחרים את חלקם.
- אם אף אח לא קונה, בית המשפט ממנה כונס נכסים שמוכר את הדירה.
- רישום הדירה בטאבו על שם מי שקיבל אותה.
תביעה לפירוק שיתוף היא תביעה מיוחדת: היא אינה דורשת עילה, וכל בעלים במשותף של דירה או של נכס מקרקעין יכול להגישה בכל עת וללא סיבה מיוחדת. ברוב המקרים קשה להתגונן מפניה.
להסבר מפורט על שלבי ההליך הכללי, ראו את המאמר על פירוק שיתוף בדירה.
טעויות נפוצות בסכסוך על דירת ירושה
- רישום הדירה בטאבו לפני החלוקה. הרישום הופך את האחים לשותפים רגילים ומבטל את העדיפות שסעיף 113 נותן להם מול קונה זר.
- תביעה במסלול הלא נכון. תביעה רגילה לפי חוק המקרקעין, כשהדירה עדיין על שם ההורה, עלולה להיתקל בטענה שהתובעים אינם בעלים רשומים.
- שתיקה מול אח שגר בדירה. בלי דרישה בכתב קשה יותר לקבל דמי שימוש על התקופה שעברה.
- תשלום לאחים מכסף פרטי בלי בדיקת מס. תשלום כזה עלול להפוך חלוקה פטורה לעסקה חייבת במס.
- המתנה ארוכה. ככל שהסכסוך נמשך, היחסים מתדרדרים והדירה נשחקת. סכסוכי ירושה נפתרים בקלות רבה יותר כשפועלים מוקדם.
שאלות נפוצות
האם אח שמחזיק חלק קטן בדירה יכול לדרוש למכור אותה?
כן. הזכות לדרוש פירוק לא תלויה בגודל החלק. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין נותן אותה לכל שותף, וכל עוד העיזבון לא חולק, כל יורש יכול לבקש מבית המשפט לחלק אותו לפי סעיף 111 לחוק הירושה. גם מי שירש שמינית מהדירה יכול להביא למכירתה, אם שאר האחים לא קונים את חלקו.
האח שלי גר בדירת הירושה. הוא צריך לשלם לנו?
ייתכן שכן. לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין, שותף שמשתמש בנכס המשותף חייב לשאר השותפים דמי שימוש ראויים, כלומר תשלום לפי שווי השכירות. הפסיקה דורשת בדרך כלל שהשימוש יהיה בלעדי וימנע מכם להשתמש בדירה (ע”א 1492/90 זרקא נ’ פארס). לכן כדאי לשלוח לו דרישה בכתב מוקדם ככל האפשר.
אפשר לחלק את הדירה פיזית בין האחים?
ברוב המקרים לא. דירת מגורים אחת נחשבת נכס שאי אפשר לחלק, ולכן סעיף 113 לחוק הירושה קובע שהיא תימסר לאח שמציע את המחיר הגבוה ביותר, או תימכר. חלוקה בעין אפשרית בעיקר כשבעיזבון יש כמה נכסים, ואז כל אח מקבל נכס אחר, לפעמים עם תשלומי איזון.
האם אחד האחים יכול לקנות את החלקים של האחרים?
כן, ולרוב זו הדרך המועדפת. כל עוד העיזבון לא חולק, סעיף 113(א) לחוק הירושה נותן לכל יורש זכות לקבל את הדירה אם הציע את המחיר הגבוה מבין האחים, ולא פחות ממחיר השוק. קונה זר שמציע יותר לא יקבל עדיפות על פני אח שמשלם מחיר שוק.
צריך צו ירושה לפני שמגישים תביעה?
כן. בלי צו ירושה או צו קיום צוואה אין הוכחה מי היורשים ומה החלק של כל אחד, ובית המשפט לא יכול לחלק את הדירה. לעומת זאת, לא צריך לרשום קודם את הדירה בטאבו על שם האחים. הרישום נעשה בסוף ההליך, על שם מי שקיבל את הדירה.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף בין אחים?
אין משך קבוע בחוק. הזמן תלוי בעיקר בשאלה אם האחים מסכימים על השווי ועל דרך המכירה. כשיש הסכמה, אפשר לסיים בהסכם בין יורשים בלי הליך ארוך. כשאח מסרב ומתנגד לכל צעד, ההליך כולל שמאות, התמחרות ולפעמים מינוי כונס נכסים, והוא נמשך זמן רב יותר.
סיכום
פירוק שיתוף בין אחים אפשרי גם כשאחד האחים מתנגד, גם כשהוא גר בדירה וגם כשהדירה עדיין רשומה על שם ההורה. צריך צו ירושה, דרישה בכתב למי שגר בדירה, ותביעה במסלול של חוק הירושה, שנותן לאחים עדיפות לקנות את הדירה לפני זר.
אם אתם באמצע סכסוך כזה, משרד עו”ד רענן גל ישמח לבדוק איתכם את מצב הדירה ואת הדרך המתאימה לכם.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
