פירוק שיתוף בדירת ירושה אפשרי גם כשהדירה עדיין רשומה בטאבו על שם ההורה שנפטר. לא צריך לעשות קודם רישום ירושה בטאבו. מה שצריך הוא צו ירושה או צו קיום צוואה, ובחירה במסלול הנכון: חלוקת עיזבון לפי סעיף 113 לחוק הירושה, או פירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין.
התרחיש חוזר כמעט בכל תיק של פירוק שיתוף בין יורשים. ההורה נפטר, הילדים יורשים את הדירה בחלקים שווים. אחד האחים גר בדירה ולא רוצה למכור, אחר צריך את הכסף, ושנים עוברות. בינתיים הדירה שהתקבלה בירושה נשארת רשומה על שם המנוח, וכולם בטוחים שאי אפשר להתקדם עם מכירת דירת הירושה בין האחים עד שהרישום יוסדר. זו טעות נפוצה, והיא עולה ליורשים כסף וזמן.
דירה שהתקבלה בירושה ועדיין רשומה על שם המנוח: מה בעצם יש ליורשים ביד?
כל עוד העיזבון לא חולק, אף יורש אינו בעלים של חלק מסוים בדירה. לכל יורש יש חלק בכלל העיזבון. כך קבע בית המשפט העליון בע”א 513/82 רייזמן נ’ וושצ’ין: פטירת המוריש, ואפילו צו ירושה, אינם מקנים ליורשים זכויות בנכס מסוים. הזכות בנכס מתגבשת רק אחרי חלוקת העיזבון.
שלושה דברים חשוב להבין:
- צו ירושה או צו קיום צוואה הם צווים הצהרתיים. הם קובעים מי היורשים ומה החלק של כל אחד. הם לא מחלקים את הדירה.
- רישום בטאבו אינו תנאי לחלוקה. הפסיקה קובעת שחלוקת העיזבון אינה מותנית ברישום במרשם המקרקעין. רישום כזה יכול רק לשמש ראיה לכך שהיורשים כבר הסכימו על חלוקה.
- אי אפשר למכור לבד “את החלק שלי בדירה”. לפי סעיף 7(ד) לחוק הירושה, כל עוד העיזבון לא חולק, זכות של יורש בנכס מסוים אינה ניתנת להעברה, לשעבוד או לעיקול. מה שאפשר להעביר, בהסכם בכתב, הוא החלק בעיזבון כולו (סעיף 7(א)).
המשמעות המעשית: כשהדירה עדיין רשומה על שם המנוח, הדרך הנכונה לפרק את השיתוף בה היא בדרך כלל חלוקת עיזבון לפי חוק הירושה, ולא תביעת פירוק שיתוף רגילה לפי חוק המקרקעין.
חלוקת עיזבון לפי חוק הירושה: סעיף 113 לחוק הירושה וסעיפים 111-115
כשהיורשים לא מסכימים, חוק הירושה קובע סדר פעולה מחייב. לפניו סעיף 110 מאפשר לחלק את העיזבון בהסכם בין היורשים, ואז הכללים של סעיפים 112-117 כלל לא חלים.
| סעיף | מה הוא קובע | מה זה אומר לכם |
|---|---|---|
| 111 | באין הסכם בין היורשים, נכסי העיזבון מחולקים לפי צו בית המשפט. אם המנוח קבע בצוואה איך לחלק, בית המשפט ינהג לפי הצוואה, אלא אם יש סיבות מיוחדות. | יורש אחד יכול להביא לחלוקה בצו של בית המשפט, גם בלי הסכמת האחרים. קודם בודקים מה כתוב בצוואה. |
| 112 | הנכסים מחולקים ככל האפשר בעין, בשים לב לתועלת ולערך הרגשי של נכס מסוים ליורש מסוים. | כשיש כמה נכסים, אפשר לתת לכל יורש נכס אחר. בדירה אחת זה בדרך כלל לא אפשרי. |
| 113 | נכס שאינו ניתן לחלוקה יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק. רק אם אף יורש לא מסכים לרכוש, הנכס נמכר והכסף מחולק. בית המשפט קובע את דרך המכירה ותנאי התשלום. | זה הסעיף המרכזי לדירת ירושה. קודם מתקיימת התמחרות פנימית בין היורשים, ורק אחר כך מכירה לצד שלישי. |
| 114 | משק חקלאי שחלוקתו תפגע בכושר קיומו יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, והוא יפצה את האחרים. בן הזוג של המוריש עדיף. | רלוונטי לנחלות ולמשקים במושבים. שם אין התמחרות רגילה. |
| 115 | בן זוג, ילדים והורים שגרו עם המוריש בדירתו ערב מותו רשאים להמשיך לגור בה כשוכרים של היורשים. דמי השכירות נקבעים בהסכם או בידי בית המשפט. בית המשפט יכול להגביל את הזכות למי שאין לו דירה אחרת, או לחלק מהדירה. | אח שגר עם ההורה לא גר בחינם. הוא שוכר שמשלם לשאר היורשים, והזכות שלו עשויה להשפיע על שווי הדירה. |
למה סעיף 113 כל כך חשוב? הוא נותן לכל יורש זכות מוקנית לרכוש את הדירה לפני כל קונה זר, במחיר הגבוה מבין הצעות היורשים ולא פחות ממחיר השוק. זו אינה שאלה של שיקול דעת. המטרה היא לשמור את הנכס במשפחה.
פירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין: מתי הוא חל על דירת ירושה
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. הזכות אינה תלויה בהסכמת רוב השותפים. סעיף 37(ב) מוסיף שתניה בהסכם שיתוף שמגבילה פירוק ליותר משלוש שנים לא תמנע מבית המשפט, אחרי שלוש שנים, לצוות על פירוק אם הדבר צודק.
אחרי סעיף 37 בא סדר הפירוק: חלוקה בעין (סעיף 39), רישום כבית משותף (סעיף 42), ואם אי אפשר, מכירה וחלוקת הפדיון (סעיף 40). סעיף 44 מאפשר לבית המשפט לתת צו זמני על השימוש בנכס עד סוף ההליך.
מתי חל סעיף 37 על דירת ירושה? רק אחרי שהעיזבון חולק. בתי המשפט קבעו שהמנגנון של חוק הירושה קודם למנגנון של חוק המקרקעין, אלא אם הוכח שהעיזבון כבר חולק (ע”א 513/82 רייזמן; רע”א 535/85 שם טוב נ’ צוק). כלומר: כשהיורשים רשמו את הדירה על שמם בחלקים והפכו לשותפים רגילים, או כשהוכח הסכם חלוקה, עוברים לחוק המקרקעין.
| חלוקת עיזבון לפי חוק הירושה | פירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין | |
|---|---|---|
| מתי חל | העיזבון לא חולק, והדירה לרוב עדיין על שם המנוח | העיזבון חולק, והיורשים שותפים רגילים |
| מי מקבל עדיפות | כל יורש זכאי לרכוש לפני זר (סעיף 113(א)) | אין זכות קדימה מובנית |
| דרך המכירה ברירת המחדל | התמחרות פנימית, ורק אחריה מכירה חיצונית | מכירה פומבית (סעיף 40(ב)), עם שיקול דעת לבית המשפט לסטות |
| מחיר מינימום | לא פחות ממחיר השוק | המחיר הגבוה במכרז |
| האם נדרש רישום קודם | לא | בדרך כלל כן: התובע צריך להיות שותף במקרקעין |
תביעה לפירוק שיתוף בין יורשים שלא עשו רישום ירושה בטאבו
לא צריך לרשום קודם את הדירה על שם היורשים כדי לפרק את השיתוף. הרישום אף עלול להזיק. בפסק דין רייזמן קבע בית המשפט העליון שרישום מידי של חלקי היורשים בדירה “מסכל את רצון המחוקק ועוקף את סעיף 113”. קודם מחלקים לפי חוק הירושה, ורק אחר כך רושמים את מי שקיבל את הדירה.
טעות נפוצה: תביעת פירוק שיתוף רגילה לפי חוק המקרקעין. בתי משפט קבעו שככלל, זכות התביעה לפי סעיף 37 נתונה לבעלים הרשומים. יורשים שטרם נרשמו עלולים להיתקל בטענה שתביעתם מוקדמת (ראו ת”א (שלום י-ם) 6346-06-18, 2020). הפתרון הוא לתבוע במסלול הנכון: תביעה לחלוקת עיזבון ופירוק שיתוף בבית המשפט לענייני משפחה, לפי סעיפים 111 ו-113 לחוק הירושה.
מה קובעת הפסיקה העדכנית:
- אין חובה למנות מנהל עיזבון. לפי סעיף 121(ב), כשלא מונה מנהל עיזבון, היורשים מנהלים ומחלקים את העיזבון בעצמם. בית המשפט למשפחה בבאר שבע נתן צו מיידי לפירוק על פי סעיף 113 גם בלי מנהל עיזבון (תמ”ש 10615-11-21, 2022).
- דרך המלך היא התמחרות פנימית בין היורשים. זו ההעדפה על פני התמחרות שכוללת צדדים שלישיים (בע”מ 1435/23; תמ”ש (ת”א) 23132-04-26, 2026). גם אם קונה זר מציע יותר ממחיר השוק, הדירה תימסר ליורש שמציע מחיר שוק.
- כשבן זוג המנוח שותף בדירה. בפסק דין רייזמן האלמנה הייתה בעלת מחצית הדירה, ורק חלק המנוח נחלק לפי סעיף 113. במקרים כאלה בתי המשפט בוחנים גם את זכות הקדימה של בן הזוג לפי סעיף 101 לחוק המקרקעין.
- כשחלק מהזכויות כבר עבר ליורש בחיי המנוח (למשל במתנה), החלק הזה אינו חלק מהעיזבון. עליו חלים כללי חוק המקרקעין (תמ”ש (י-ם) 18670-07-24, 2026).
זכויות שרשומות רק בעמידר, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. אלה זכויות חוזיות ולא קנייניות. כל עוד העיזבון לא חולק, גם עליהן חל סעיף 113. אחרי החלוקה חל עליהן חוק המיטלטלין, לפי העקרונות של חוק המקרקעין.
מכירת דירת ירושה בין אחים בהליך פירוק שיתוף: צעד אחר צעד
- צו ירושה או צו קיום צוואה. מגישים בקשה לרשם לענייני ירושה. בלי צו כזה אי אפשר להתקדם. אם הוגשה התנגדות לצוואה, קודם מכריעים בה.
- בדיקת מצב הרישום. מוציאים נסח טאבו או אישור זכויות מעמידר, מרמ”י או מהחברה המשכנת. בודקים שעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה, והאם חלק מהדירה שייך לבן זוג או עבר במתנה בחיי המנוח.
- ניסיון להסכם חלוקה (סעיף 110). הסכם בין יורשים הוא הדרך המהירה והזולה ביותר: אחד קונה את האחרים, או שכולם מוכרים יחד.
- תביעה לבית המשפט לענייני משפחה. מבקשים חלוקת עיזבון ופירוק שיתוף לפי סעיפים 111 ו-113. צריך לצרף את הצו, נסח הרישום ותיאור המחלוקת. אפשר לבקש גם צו זמני על השימוש בדירה עד סוף ההליך.
- שמאי מקרקעין. שמאי מוסכם או שמונה על ידי בית המשפט קובע מהו מחיר השוק, שהוא הרצפה להתמחרות.
- התמחרות פנימית בין היורשים (סעיף 113(א)). היורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ולא פחות ממחיר השמאי, מקבל את הדירה. הוא משלם לשאר היורשים את חלקם, והחלק שלו נזקף לזכותו.
- מכירה חיצונית אם אין קונה מהמשפחה (סעיף 113(ב)-(ג)). בית המשפט יכול למנות כונס נכסים או מנהל עיזבון שימכור את הדירה ויחלק את הכסף, בדרך של הוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע.
- רישום בטאבו. רק בשלב הזה רושמים את הזכויות על שם מי שקיבל את הדירה, יורש או קונה, לפי הצו ופסק הדין.
יורש שגר בדירה? לפי סעיף 108, יורש שגר עם המנוח רשאי להמשיך לגור בדירה שישה חודשים אחרי הפטירה. מעבר לזה, המעמד שלו נקבע לפי סעיף 115: שוכר של שאר היורשים, ולא מי שגר בחינם ומעכב את החלוקה.
מס שבח ומס רכישה במכירת דירה שהתקבלה בירושה
הסכם חלוקת עיזבון שנחתם לפני רישום ירושה בטאבו הוא לרוב המסלול הזול ביותר. לפי הגישה המקובלת, חלוקה כזו אינה אירוע מס כל עוד תשלומי האיזון מגיעים מנכסי העיזבון עצמו. יורש שמשלם לאחים מכסף שלו עלול להפוך את החלוקה למכירה, עם מס שבח למוכרים ומס רכישה לקונה.
מכירת דירת ירושה לצד שלישי עשויה להיות פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאים שקשורים גם למצב המנוח. כדאי לבנות את החלוקה עם יועץ מס מקרקעין לפני החתימה, כי לסדר הפעולות יש משמעות כספית מהותית.
שאלות נפוצות
הדירה עדיין על שם אמא בטאבו. אפשר לתבוע פירוק שיתוף?
כן. תובעים חלוקת עיזבון לפי סעיפים 111 ו-113 לחוק הירושה בבית המשפט לענייני משפחה. אין צורך לרשום קודם את היורשים בטאבו.
אח אחד מסרב למכור. הוא יכול לתקוע את כולם?
לא. אם הוא רוצה לשמור את הדירה, הוא יכול להשתתף בהתמחרות הפנימית ולשלם מחיר שוק. אם לא, בית המשפט יורה על מכירה.
מה אם קונה זר מציע יותר מהאח?
כל עוד העיזבון לא חולק, יורש שמציע מחיר שוק קודם לזר, גם אם הזר מציע יותר.
צריך מנהל עיזבון?
לא בהכרח. בית המשפט יכול להורות על חלוקה בלי מנהל עיזבון. מנהל עיזבון או כונס נכסים ממונה בדרך כלל כשצריך למכור לצד שלישי או כשהיורשים מסכלים זה את זה.
אח גר בדירה שנים בלי לשלם. מגיע לנו משהו?
סעיף 115 קובע שמי שממשיך לגור בדירה עושה זאת כשוכר של שאר היורשים. את השאלה אם מגיעים דמי שימוש, מאיזה מועד ובאיזה סכום, כדאי להעלות בתביעה עצמה.
הדירה רשומה בעמידר ולא בטאבו. זה משנה משהו?
כל עוד העיזבון לא חולק, הכלל הוא אותו כלל: חלוקה לפי סעיף 113. צריך לבדוק גם את דרישות הגוף המשכן להעברת הזכויות.
צריך לעשות רישום ירושה בטאבו לפני שמגישים תביעה לפירוק שיתוף?
לא. רישום מוקדם אף עלול לפגוע בזכות הקדימה של היורשים וביתרונות המס של הסכם חלוקת עיזבון. הרישום נעשה בסוף, על שם מי שקיבל את הדירה.
מה ההבדל בין הסכם חלוקת עיזבון לתביעה לפירוק שיתוף?
הסכם חלוקת עיזבון נחתם בהסכמת כל היורשים (סעיף 110). תביעה לפירוק שיתוף מוגשת כשאין הסכמה, ובית המשפט מחליט במקום היורשים (סעיפים 111 ו-113).
איך מתבצעת חלוקת ירושה בין אחים כשיש רק דירה אחת?
דירה אחת לא ניתנת לחלוקה בעין. לכן אחד האחים קונה את חלקם של האחרים במחיר שוק, או שהדירה נמכרת והכסף מתחלק לפי החלקים שבצו הירושה או בצו קיום הצוואה.
על הסכסוך בין האחים עצמו, כשאח מסרב או גר בדירה, ראו את המאמר פירוק שיתוף בין אחים.
עורך דין פירוק שיתוף בדירת ירושה: בואו נבדוק את המקרה שלכם
משרד עו”ד רענן גל מתמחה בפירוק שיתוף במקרקעין ובדיני ירושה, ומלווה יורשים בבתי המשפט לענייני משפחה. בשיחה ראשונה נבדוק את מצב הרישום, את הצו ואת המסלול המתאים לכם: הסכם, התמחרות פנימית או מכירה.
לבדיקה ראשונית ללא התחייבות, אפשר לפנות למשרד דרך אתר המשרד ונחזור אליכם.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
