תמ"א 38 – איך מתחילים?
בשנת 2005, אישרה הממשלה תוכנית מתאר ארצית אשר נועדה להקל על קבלת היתרי בנייה לצרכי חיזוק ותוספות בנייה למבנים קיימים במטרה להפוך אותם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה. תוכנית זו ידועה כיום בשם תמ"א 38 ומאז 2007 היא הביאה לגל יוזמות בנייה.
לפרויקט נדל"ן מתלווים תמיד הליכים פרוצדוראליים מול רשויות ממשל (כגון מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המס, רשויות מקומיות ועוד), היקשרות חוזית עם קבלן מבצע ועוד מהלכים משפטיים הדורשים טיפול מקצועי וזהיר.
כאשר מדובר בבנייה תוך ניצול ההקלות וההטבות שמעניקה תמ"א 38, הכרחי שיטפל בנושא עו"ד שמומחיותו וניסיונו יבטיחו ניהול מוצלח של כלל הנושאים המשפטיים כך שהפרויקט יתנהל למישרין ויבוא לסיומו המוצלח ללא הפתעות לא נעימות העלולות לגרום לחריגות בתקציב, בלוח הזמנים ובמקרים מסוימים אף להכשלת ביצוע הפרויקט כולו.
התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה
בשנת 1975, נכנס לתוקפו תקן 413 הקובע סטנדרטים המחייבים בניה שתבטיח עמידות מספקת של מבנים בפני רעידת אדמה. רבים מהבנים שהוקמו עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. על פי הערכות משרד הבינוי והשיכון מדובר בכ-40% מן המבנים בארץ.
תמ"א 38 נוסחה במטרה לסייע לבעלי בתים פרטיים, דיירים בבתים משותפים ובעלי בניינים לעמוד בהוצאות הנכבדות הכרוכות בחיזוק המבנים. על ידי אישור תוספות בנייה כגון הוספת מעלית, קומה, אגף, סגירת קומת עמודים ועוד ניתן לבנות כך שיעלה ערכו של הנכס וכך תכוסה עלות חיזוק המבנה. במקרים מסוימים משתלם להרוס מבנה שלם ולבנות מחדש מבנה גדול יותר, כאשר מדובר בבית דירות למגורים זכאים דיירי הבניין שנהרס לקבל דירות בבניין החדש.
בנייה לפי תמ"א 38
עד לשנת 2007, לא הביאה תמ"א 38 לביצוע פרויקטים רבים של חיזוק מבנים אולם מאז נערכו תיקוני חקיקה שונים אשר הובילו לגל יוזמות בנייה.
בשנת 2010, שולבה תמ"א 38 עם פרויקט פינוי בינוי, שילוב זה יצר פוטנציאל נדל"ן אדיר לבניית מגדלי מגורים במקומם של בנייני דירות ישנים שיהרסו.
בניינים המתאימים להיחשב כמועמדים ליהנות מיתרונות תמ"א 38 חייבים לעמוד בארבע תנאים; היתר הבניה שלהם חייב היה להינתן לפני שנת 1980, מהנדס בניין אישר שהמבנה אינו עומד בתקן 413, המבנה אינו כזה המיועד להריסה, יש עניין מצד בעלי המבנה לקדם פרויקט בנייה שכזה (בבניין משותף הכוונה היא לבעלי הדירות בבניין).
היתרונות שמקנה תמ"א 38
ישנם מספר יתרונות מרכזיים לבניה לפי תמ"א 38. ראשית ניתן לקבל היתר בנייה בהליך מקוצר שנמשך פחות משנה (לעומת 3-5 שנים במקרים רבים אחרים). בתמורה לחיזוק יסודותיו של מבנה קיים, ניתן לקבל בקלות היתרים לתוספות בנייה שונות שערך מוסף רב בצידם בדמות עליית ערך הנכס ושיפור איכות חיי הדיירים.
בפרויקטים בהם נהרס הבניין הישן כליל, מאפשרת תמ"א 38 לקבל היתר לבנות בניין גדול יותר (בדרך כלל מדובר במבנה בו יותר קומות). בעלי הדירות בבניין הישן זוכים בדירות חדשות וטובות יותר ללא עלות והקבלן מרוויח ממכירת הדירות הנוספות.
עסקאות המבוססות על תמ"א 38 דורשות ידע וניסיון המצויים בידי עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין וכבר ליווה פרויקטים רבים כאלה.
משרדינו עוסק באופן שוטף בטיפול בצדדים המשפטיים של בנייה לפי תמ"א 38. אל תהססו לפנות אלינו בכל שאלה, נשמח לסייע במידע, ייעוץ ואם תצטרכו גם במתן השירותים משפטיים הנדרשים.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
