ייצוג דיירים

עיקרה של תוכנית תמ"א 38 הוא מתן הקלות ותמריצים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה או לחילופין הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש, העומד בתקנים המתחייבים, תחתו.

בשנים האחרונות, אנו עדים לגל של יוזמות בנייה הנסמכות על תמ"א 38. יוזמות כאלה כוללות חיזוק יסודותיהם של מבנים קיימים אשר היתרי הבנייה שלהם ניתנו בטרם נכנסו לתוקפו תקן 413 המסדיר את דרישות עמידות מבנה בישראל בפני רעשי אדמה. כמו כן, מאז נעשה התיקון לתמ"א 38 המשלב אותה עם תוכנית "פינוי בינוי", ישנם יוזמות רבות שעניינן הריסת מבנה ישן קיים ובניית מבנה חדש במקומו.

בפרויקטים כאלה, מעורבים יזמים, קבלנים מבצעים ובעלי מבנים, כאשר מדובר על בניין דירות מגורים שנמצא בבעלות משותפת של הדיירים ("בית משותף") גם הדיירים. במקרים כאלה עולה עניין ייצוג דיירים על ידי עו"ד.

עו"ד מטעם הדיירים 

בעיה מוכרת בפרויקטים נדל"ניים המבוססים על תמ"א 38 היא ייצוג הדיירים. שורש הבעיה טמון בעובדה כי היזם הוא הנושא בכל עלויות הפרויקט ובכללם ההוצאות הכרוכות בעניינים המשפטיים הכרוכים בו. יוצא איפה שהיזם אמור לשלם את שכרו של עו"ד אשר ייצג את הדיירים, בחלק מן העניינים מול אותו יזם עצמו.

עסקאות נדל"ן בישראל נוטות להיות מורכבות מטבען, לפרויקטים מכוח תמ"א 38 פנים ייחודיים המוכרים די הצורך רק לעו"ד המתמחים בתחום זה ואשר צברו די ניסיון בליווי מיזמים כאלה.

קיימות סוגיות שונות המחייבות ייצוג דיירים על ידי עו"ד שיהיה מסור כל כולו לשמירה על האינטרסים שלהם בלבד. כך למשל בעניין בטחונות, התמורה שיקבלו הדיירים מהיזם, ההגנות המשפטיות המוקנות להם, הליכי פיקוח מקצועיים שהדיירים יכולים לדרוש ועוד.

אי החפיפה בין אינטרסים של היזם לאלה של הדיירים 

גם ליזם וגם לדירים יש אינטרס משותף שפרויקט הבניה לפי תמ"א 38 שכולם מעורבים בו יצלח ויגיע לסיומו תוך שכל הצדדים נהנים מפירותיו. אולם, אין זה בהכרח מבטיח כי לכל אורך הדרך קיימת חפיפה מלאה בין האינטרסים העומדים בראש מעייניהם של הגורמים המעורבים, דהיינו היזם, הקבלן המבצע מטעמו (לעיתים היזם הוא גם הקבלן) והדיירים.

ניגוד האינטרסים הבסיסי ביותר הוא שהדיירים מעוניינים לקבל מן היזם את התמורה הגדולה ביותר האפשרית בעד הסכמתם לביצוע הפרויקט ואילו היזם מצידו רוצה למקסם את הרווח הצפוי לו ממימוש התוכניות והטיפול בביצוע הפרויקט.

ניגודי עניינים נוספים טמונים בעובדה כי היזם מעוניין להמעיט ככל האפשר בביטחונות שהוא נדרש לתת לדיירים מבחינת סעיפים בחוזה, גובה ערבויות בנקאיות ועוד. הדיירים כמובן מעוניינים למקסם ביטחונות כאלה. בפרויקט מכוח תמ"א 38, מוקנות לדיירים זכויות לפיקוח מטעמם על ידי גורמים מקצועיים כגון מהנדס בניין, ליזם אינטרס ברור שיוכל לנהל את הפרויקט ללא "הפרעות".

בכדי "לרפא" את הקשיים שבניהול מו"מ בין הדיירים לבין היזם או הקבלן ובכדי לוודא כי הנכסים והדירות של הדיירים ו/או בעלי הדירות (שהן מושכרות לשוכרים) ישמרו, חשוב לשכור שירותיו של עו"ד המצוי ומתמחה בתחום שיוכל לוודא כי הזכויות של הדיירים ו/או בעלי הדירות, לא פגעו כתוצאה מהתהליך והדיירים ו/או בעלי הדירות יקבלו מהיזם או מהקבלן את כל הבטחונות הנכונים והמתאימים הנהוגים במקרים אלה.

אנו במשרד עו"ד רענן גל ושו"ת צברנו ניסיון רב בייצוג דיירים לכל אורך מיזם בניה מכוח תמ"א 38.

אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר, נשמח לסייע במידע מהימן, בייעוץ וכמובן בייצוג מקצועי ומסור.

סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין

העבירו בין המלצות