ממה להיזהר בעת רכישת דירה
רכישת דירה היא עסקה בסדר גודל שונה מאלה שרובנו מורגלים בהן.
משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחים בעסקאות נדל"ן וערוכים לספר לכם ליווי צמוד לאורך תהליך רכישת דירה. במאמר זה תמצאו טיפים ומידע חשוב על מה שראוי להיזהר ממנו בעת רכישת דירה.
ממה להיזהר בעת רכישת דירה
עבור רובנו, רכישת דירה הינה עסקה יוצאת דופן בגודלה ולעיתים אפילו כזו הנעשית רק פעם בחיים. פעמים רבות כרוכה רכישת דירה במתח אשר לו מרכיבים שונים כגון מציאת הדירה המתאימה ביותר לצרכינו ואפשרויותינו, השגת מחיר הוגן, ביצועה בפועל של העסקה על שלביה השונים, הקטנת הסיכויים להפרת חוזה למינימום ועוד. במאמר זה ריכזנו עבורכם מספר עצות שיסייעו לכם להתכונן ולהימנע ממלכודות אפשריות בעת קניית דירה.
היעזרו בעו"ד בעת ביצוע עסקאות נדלן
ראשית, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה בליווי ובביצוע עסקאות נדלן. לעיתים, מעוניין הרוכש לחסוך בהוצאות ומתפתה לאפשר למוכר לדאוג לעו"ד אשר ינסח את חוזה המכירה ויטפל בכל הנושאים המנהלתיים הכרוכים בביצוע העסקה. חיסכון שכזה עשוי בסופו של דבר לעלות לקונה ביוקר.
עו"ד שנשכר על ידי המוכר עלול להעדיף את טובתו והתוצאה תהיה על פי רוב חוזה לא שוויוני. במצב כזה, עלול הקונה למצוא עצמו נאלץ לשאת בעצמו בעלויות טיפול בבעיות שונות שנתגלו (למשל חריגות בניה).
בעת רכישת דירה, יש להקפיד כי בחוזה יתחייב המוכר כי לא ביצע בנייה לא חוקית ולא ידוע לו על כל בניה בלתי חוקית שבוצעה בעבר. למרות התחייבות כזו, עדיין עשויות להיות חריגות בנייה שבוצעו על ידי בעלים קודמים והמוכר אינו מודע אליהם.
אפשרות להרחבת השטח הבנוי
לעיתים, ינסו מוכרי דירות ליפות את הנכס הקיים בפועל בכך שיתארו בפני קונים פוטנציאליים איך ניתן בקלות להרחיב את השטח הבנוי. בטרם לוקחים בחשבון יתרון אפשרי שכזה, יש לוודא כי אכן לא נוצל כל שטח הבנייה המאושר. בדיקה כזו תבוצע רק אל מול נסח טאבו עדכני אותו קיבלתם לידכם ישירות. היזהרו מלהסתמך על נסחי טאבו המוצגים לכם על ידי המוכר, אלה עלולים להיות מיושנים.
רכישת דירה חדשה
בעת רכישת דירה חדשה, חשוב לוודא שהקבלן הבונה רשום אצל רשם הקבלנים. בקניית דירה מקבלן מורשה, חל עליו חוק המכר המקנה לקונה זכויות חשובות אפילו אלה אינן מנוסחות במפורש בחוזה. מומלץ מאוד לבדוק גם מי הם קבלני המשנה. הם אלה המבצעים חלקים נרחבים מן העבודה בפועל ואם טיב עבודתם מוטל בספק עלולות לצוץ בעתיד מיני בעיות.
בעת קניית דירה מקבלן, יש לבדוק שאתם תהיו רשומים כבעלי החלק היחסי של הקרקע במנהל מקרקעין ונדל"ן לישראל. חשוב לדוגמא לבדוק את הסכם הקומבינציה או הסכם רכישת הקרקע של הקבלן ולקבל את אישורי המיסים בכדי לוודא שהקבלן שילם את כל המיסים שהוטלו עליו וזאת בכדי שלא תהיה כל בעיה בעת רישום הדירה על שם הקונה.
בעת רכישת דירה "על הנייר" (דירה שבנייתה עדיין לא הושלמה או אפילו טרם התחילה), חשוב לבדוק את חוסנו הכלכלי של הקבלן, אם מובטח לקבלן ליווי כלכלי מבנק גדול ניתן להיות רגועים.
רכישת דירות יד שנייה
חשוב להבין בדיוק מה הזכויות המוקנות לבעלי הדירה על השטח, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל. הכרחי לוודא עד ללא הותיר ספק כי אין כל עיקולים על הנכס. יש לזכור כי בעת רכישת דירה מבעליה הקודמים, ולא דירה חדשה מקבלן, קיימת סכנה גדולה יותר שבוצעו חריגות בניה. אם לוקחים הלוואה מבנק ידרוש הבנק בדיקת שמאי ואם יתגלו חריגות בניה לא תינתן ההלוואה.
בעת קניית דירה בבית משותף, כדאי להתעניין אצל שכנים ואצל וועד הבית לגבי קיומן של תוכניות עתידיות לבניין (למשל הוספת קומות, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני וכו'). לתוכניות שכאלה עשויות להיות השלכות כלכליות על הקונה.
בעת רכישת דירה, מקבלן או מבעלים קודמים, מומלץ לברר איך עתיד האזור להתפתח. זאת ניתן לעשות מבדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר). הקמת פארק גדול באזור עשוי לשפר את איכות החיים ואף להעלות את שווי הדירה, מנגד סלילתו של כביש מהיר בסמוך לנכס עשוי לגרום למטרד רעש ולהוריד את ערכו.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
