תמ"א 38 ופינוי בינוי
תמ"א 38 יזם
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) מטרתה לעודד חיזוק מבנים כנגד פגעי רעידות אדמה.
בארץ, תקן מחייב (תקן 413 של מכון התקנים הישראלי) הקובע את העמידות המינימאלית שקבלנים צריכים לדאוג שיהיו למבנים אותם הם מקמים.
לפי תמ"א 38, יזם הפועל לחיזוק מבנה קיים כך שיהפוך לכזה העומד בדרישות התקן ייהנה מהקלות, היתרים, הליכים מקוצרים והטבות מס אשר מטרתן לדרבן יוזמות בניה שכאלה, לאפשר מימונם תוך יצירת רווחים הולמים ליזמים.
עמידות מבנים כנגד רעידות אדמה נגזרת מתוכניותיהם של מהנדסי הבניין. כל עוד התוכניות בוצעו לפי דרישות התקן כל שנותר הוא שלא לסטות מהן, בין אם במתכוון (כדי לחסוך בהוצאות למשל), בטעות (למשל בגלל לחץ של לוח זמנים צפוף) או בגלל "עיגול פינות".
כל עוד מבנה הוקם בהתאם לתקן 413 לא יוכל לשמש יעד לפרויקט נדל"ן הנסמך על תמ"א 38.
מבנים רבים אשר היתרי הבניה להם ניתנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות תקן 413 ולפיכך עמידותם בפני רעידות אדמה ידועה כבלתי מספקת או שלא ניתן לקבוע בוודאות את מידת עמידותם.
כדי לספק תמריץ לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38, יזם האחראי לפרויקט כזה יכול ליהנות מרווחים הנגזרים מתוספות בנייה (סגירת קומות עמודים, הוספת קומות ועוד), עליה בערך הנכסים (למשל בשל הוספת מעלית) ואפילו בזכות הריסה כליל של מבנה קיים והקמת מבנה חדש תחתיו.
איחוד תמ"א 38 עם תוכנית "פינוי בינוי"
בשנת 2010, תוקנו תקנות המאפשרות יוזמות בנייה המבוססות על תמ"א 38 ועל תוכנית פינוי בינוי גם יחד.
פירושו של איחוד זה הוא הזמנות נדל"ן אטרקטיבית במסגרתה לפי תמ"א 38 יזם יכול להרוס מבנה דירות מגורים עירוני ישן ולבנות במקומו מגדל מגורים מודרני.
מאז איחודן של תמ"א 38 ותוכנית "פינוי בינוי" אנו עדים לגל של יוזמות בניה הנסמכות על ההטבות וההקלות שמקנות כל אחת מהן לבדה ועוד יותר כאשר הן משולבות יחד.
חשיבות ליווי משפטי מקצועי
פרויקטים של בנייה בארץ, כפי שמאפיין בכלל את תחום עסקאות המקרקעין בישראל, נחשבים מורכבים.
לפי תמ"א 38, יזם חייב להתמודד עם דרישותיהן של רשויות מדינה שונות, יצירת מערכות חוזיות עם רוכשי דירות, ספקים, קבלני משנה, בעלי קרקעות ועוד. רק עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, לו ניסיון בייצוג יזם לאורך פרויקט בנייה מכוח תמ"א 38, יוכל לספק ליווי משפטי הולם שיאפשר ליזם ראש שקט ועיסוק חופשי מדאגות בענייני הבניה עצמם.
לפי תמ"א 38, יזם צריך להשיג הסכמתם של כלל דיירי הבניין נשוא הפרויקט. עו"ד המנוסה בייצוג יזמים בפרויקטים כאלה ידע לערוך מו"מ יעיל והשגת תנאים אופטימאליים עבור היזם.
משרד עו"ד רענן גל ושו"ת מתמחים בדיני מקרקעין. צברנו ניסיון רב בייצוג יזמים המנהלים פרויקט נדל"ן מכוח תמ"א 38. אנא אל תהססו לפנות אלינו בכל עניין גם בתחום זה, נשמח לענות לשאלותיכם, לייעץ, לספק מידע עדכני ומהימן. במידת הצורך תוכלו גם אתם לקבל מאיתנו שירותים משפטיים איכותיים.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
