הסכם רכישת דירה
רכישת דירה היא עסקת מקרקעין (או בלשון עממית יותר – עסקת נדל"ן) לכל דבר ועניין.
בישראל, כל עסקה במקרקעין חייבת להיעשות תוך ניסוח מסמך כתוב המתאר את אשר הסכימו עליו הצדדים ונושא את חתימתם. מסמך כזה מכונה "הסכם רכישת דירה".
במאמר זה, ריכזנו עבורכם מידע שיסייע להבהיר מה טיבו של הסכם זו, ובמיוחד מה כדאי לנו כקונים לקחת בחשבון כך שנבטיח שבמסגרתו יעוגנו זכויותינו באופן הטוב ביותר.
נקדים ונאמר כי בהקשר זה אין תחליף לפניה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. רק עו"ד מנוסה, הבקיא בתחום, יוכל לנהל היטב את ביצוע העסקה על כל שלביה כולל ניסוח הסכם הרכישה.
מורכבותן של עסקאות רכישת דירה
בארצנו עסקאות מקרקעין, אפילו הנפוצות שבהן הנוגעות לרכישת דירת מגורים, הן מורכבות ודורשות טיפול במספר מישורים ביניהם, וידוא זכויות המוכר בנכס, עניני מיסוי, היטלים, רישום בטאבו, הערכות שמאי, עמידה בדרישות בירוקרטיות ואחרות של בנקים למשכנתאות ושל גופים כגון מנהל מקרקעי ישראל, מרשם המקרקעין ועוד.
רכישת דירה היא עסקה שעניינה רכישת נכס בעל ערך נכבד, עבור רבים מאיתנו זוהי העסקה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו. לאור מורכבות העסקה וחשיבותה, הכרחי להקפיד שתנוהל עבורנו במקצועיות ותוך שמירה על האינטרסים שלנו כרוכשים.
מסירת הטיפול בעסקה לעו"ד המומחה בביצוע עסקאות מקרקעין, אשר לו ניסיון רב ומוכח בליווי עסקאות שכאלה תוך שמירה דקדקנית על האינטרסים של לקוחותיו, תגן עליכם מפני "הפתעות" לא נעימות העשויות להיות בעלות משמעויות כלכליות כבדות משקל.
זיכרון דברים
בארצנו, השתרש הנוהג להקדים עריכת הסכם רכישת דירה ולחתום על "זיכרון דברים". אולי תופתעו לגלות כי רוב עורכי הדין ממליצים בכל פה להימנע מחתימה על "זיכרון דברים" שכזה, הסיבה היא שמבחינה משפטית יכול זיכרון דברים להיחשב כהסכם רכישת דירה וככזה לחייב את הצדדים החתומים עליו.
חשוב לקחת בחשבון כי לעיתים למרות ההסכמה הראשונית מתברר שקשה להתקדם, חילוקי הדעות עם המוכרים רק גדלים והולכים, מתגלים פרטים שאתם כקונים לא הייתם מודעים אליהם (כגון עיקולים או חריגות בנייה), העסקה מסתבכת ועשויה אף לעלות על שרטון. במקרים כאלה עשוי ביהמ"ש להשלים את החסר בזיכרון הדברים ולחייב את הצדדים להשלים את העסקה.
הבטחת זכות הרכישה
לאור ההמלצה הנ"ל, להימנע מחתימה על זיכרון דברים, נשאלת השאלה כיצד בכל זאת ניתן להבטיח שדירה שהחלטנו לרכוש לא תימכר למישהו אחר לפני שנערוך עם המוכרים הסכם רכישת דירה. לעיתים, די בסיכום עיקרי הדברים בע"פ (בעיקר המחיר שסוכם עליו, התשלומים ואופן ביצועם ומועד הפינוי. ניתן להפקיד סכום כסף בנאמנות אצל עו"ד, סכום זה יוחזר במידה והעסקה בסופו של דבר לא תושלם.
אם בכל זאת נערך זיכרון מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד שבשירותיו אתם מתכוונים להיעזר בהמשך. עו"ד כזה ידאג שתכללו בזיכרון הדברים סעיפים כגון כזה המבטל את תוקפו אם לא נחתם הסכם רכישת דירה עד למועד מסוים.
מוקדם ככל האפשר לאחר החתימה על הסכם רכישת דירה יש לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין. כך תמנע מן המוכר האפשרות לבצע כל עסקה אחרת ללא הסכמתכם.
במשרדנו, צברנו ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין ובכללן רכישת דירות מיד שנייה או מקבלן. נשמח לסייע גם לכם וללוות אתכם בביצוע עסקה שכזו, כך תוכלו להיות רגועים בידיעה שכל האינטרסים מוגנים היטב.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
