פירוק שיתוף במקרקעין
צידה האחר של הזכות הקניינית על רכוש (בין אם מדובר במיטלטלין או נדל"ן) היא הזכות להעבירה לאחר, אם בדרך של מכירת הנכס, הענקתו במתנה או אפילו נטישתו. כל עוד מדובר בבעלים יחידים הזכות להעביר בעלות היא כמעט מובנת מאליה, אולם הדברים שונים במעט כאשר מדובר בנכס מקרקעין המוחזק בבעלות משותפת, מצב המכונה שיתוף במקרקעין. כך למשל כאשר מדובר במשקיע בנדל"ן המעוניין לעזוב את קבוצת ההשקעה, בחברים שרכשו יחד חלקת אדמה ומעוניינים לפרק את השיתוף, פירוק שיתוף במקרקעין של בני זוג העומדים בפני גירושין ועוד.
חשוב לדעת כי הזכות לפירוק שיתוף מעוגנת בחוק המקרקעין המורה שכל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. כאשר כל השותפים נכונים לשתף פעולה הליך הפירוק יהיה מהיר ופשוט ובמסגרתו חלקו של השותף שמעוניין להפסיק את חברותו בשותפות ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד ג'. למעשה זהו המצב בכל אימת שבני זוג מוכרים דירה שבבעלותם המשותפת לצד ג', דרך כזו לפירוק שיתוף במקרקעין מכונה פירוק שיתוף בהסכמה בדרך של מכירה.
בעיה בפירוק שיתוף במקרקעין עשויה להתעורר כאשר אחד או יותר מן השותפים מתנגדים לפירוק השיתוף. מתוך שאיפה להגן על עקרון העל לפיו זכותו של אדם לבחור כיצד לנהוג בקניינו, החוק, כמו גם הפסיקה שנתקבלה ברבות השנים בנושא, מאפשרת לכל מי שלו זכויות בעלות, חכירה או טובת הנאה לדרוש פירוק השיתוף בכל עת, אפילו אם ברשותו רק אחוז אחד בלבד מן הזכויות במקרקעין או המיטלטלין.
אין חולק כי עורך דין המנוסה בדיני מקרקעין ידע כיצד לסייע למי שמעוניינים לממש זכויותיהם בנכס שהם חולקים בעלות עליו עם אדם אחר או כמה.
היכן תתברר תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
מי שנתקל בקושי לממש רצונו לפרק שיתוף במקרקעין צריך לבחון תחילה היכן רשומות זכויותיו. אם מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו (מרשם המקרקעין בישראל) יש להגיש תביעה בעניין לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין (אפילו אם מדובר בקרקע ששווייה מיליוני שקלים , התביעה תוגש ותידון בהתאם לחוק המקרקעין.
כאשר מדובר בנכס מקרקעין שהזכויות עליו מוקנות בדרך של חכירה לדורות ממנהל מקרקעי ישראל תביעה בעניין פירוק שיתוף תוגש לבית משפט השלום או בית המשפט המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, נכון לסוף שנת 2015 מקובל שתביעות העוסקות בפירוק שיתוף על קרקע בשווי של עד 2 מליון שקלים תתברר בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי יתבררו תביעות שעניינם פירוק שיתוף על קרקעות ששוויים גבוה יותר.
פירוק שיתוף במיטלטלין – העדפה לחלוקה בעין
ככל שהדבר נוגע לפירוק שיתוף הדרך הפשוטה והעדיפה, במקרים בהם היא ישימה, היא באמצעות חלוקה פיזית של הנכס בין הבעלים, חלוקה כזו מכונה "חלוקה בעין". בנכס מקרקעין חלוקה בעין מתאפשרת רק כל עוד אופי הנכס, התקנות וחוקי התכנון והבניה אינם מונעים זאת. כך למשל כאשר מדובר בבעלות על בניין בו שתי דירות אשר להן ערך שונה יקבל כל אחד מן הבעלים דירה אחת וזה שקיבל את הדירה היקרה יותר יפצה את הצד השני בסכום השווה למחצית מן ההפרש בערכי הדירות.
כאשר אין אפשרות לבצע חלוקה בעין, ניתן לפנות לדרך של מכירת הנכס כולו וחלוקת התמורה בין השותפים. במקרים כאלה ימונה כונס נכסים אשר יעמיד את נכס הנדל"ן למכירה ויסדיר את חלוקת התמורה שתתקבל בין השותפים. בית המשפט יכול להורות על מכירה בדרך מסוימת, למשל להורות שאחד השותפים יזכה לרכוש באופן מיידי חלקם של האחרים לפי שווי השוק.
לעיתים קרובות, פירוק שיתוף הוא קל מכפי שעשוי להראות תחילה
ישנם מי אשר נמנעים מלממש זכותם למכור חלקם בבעלות על נכס המוחזק בדרך של שיתוף עם בעלים נוספים רק מפני שהם צופים שתהיה התנגדות לעניין מצד השותף/שותפים וחוששים שכפיית פירוק השיתוף היא מסובכת וכרוכה בקיום הליך משפטי ארוך. חשוב לדעת כי המצב בפועל עשוי להיות שונה בתכלית, עורך דין מקרקעין המתמחה גם בטיפול בפירוק שיתוף יוכל במקרים רבים לנהל את ההליך כך שיבוא לסיום מוצלח במהירות רבה.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
