מכירת נדל"ן על ידי אפוטרופוס
כידוע, אפוטרופוס ממונה למי שאינו מסוגל לנהל את ענייניו. ברוב המקרים מדובר באנשים הלוקים בנפשם או בשכלם, בקשישים או בקטינים ללא הורים (הורים הם האפוטרופוסים הטבעיים של ילדיהם).
אדם לו מונה אפוטרופוס מכונה "חוסה". קיימים שני סוגים של אפוטרופסות, אפוטרופסות לגוף עבור מי שאינם כשירים לקבל החלטות הנוגעות למצבם הבריאותי, ואפוטרופוס לענייני רכוש.
אפוטרופוס ממונה על ידי בית המשפט לענייני משפחה המאשר בקשה שהוגשה בעניין, הליך מינוי אפוטרופוס אורך כמה חודשים, כדי לתת מענה לצרכים מיידיים ניתן לקבל מינוי זמני עד להחלטת בית המשפט בבקשה. אפוטרופוסים מצויים תחת השגחתו של אפוטרופוס הכללי.
מחובתם של אפוטרופוסים לפעול לרוות החוסה והם מוסמכים לעשות שלל פעולות בשם החוסה כל עוד אלה עולות בקנה אחד עם התנהלות של אדם סביר.
חשוב לדעת שישנן פעולות שאפוטרופוס צריך לקבל את אישור בית המשפט על מנת לבצען ובכללן מכירת נדל"ן השייך לחוסה. לפניכם, פירוט מהלכים שמחייבים קבלת אישור בית המשפט, כיצד מקבלים אישור כזה, מה עולה בגורל עסקה שמבוצעת ללא קבלת אישור ועוד.
נקדים ונאמר שבכל מקרה של כוונה לביצוע עסקת נדל"ן השייך לחוסה יש לפנות ללא דיחוי אל עורך דין המתמחה בתחום האפוטרופסות. עורך הדין ידע לנהל את הדברים כך שההליך כולו יבוצע בהתאם לדרישות החוק.
מהלכים הדורשים אישור בית המשפט
בחוק הכשרות והאפוטרופסות (בסעיף 47), מפורטים מהלכים הדורשים קבלת אישור בית המשפט. חשוב לציין שהחוק מסמיך במפורש אפוטרופוסים לבצע כל הדרוש לשם מילוי תפקידם למעט אותן פעולות המצוינות בחוק ככאלה הדורשות קבלת אישור בית המשפט.
בין היתר, קובע החוק כי צריך לקבל אישור בית המשפט במקרים של העברה, שיעבוד, חלוקה או חיסול של משק חקלאי, בית מלאכה, בית עסק למסחר או דירה. אישור בית משפט נחוץ גם כדי לבצע עסקת מקרקעין (מכירה או השכרה) למעט השכרה לתקופה של עד חמש שנים. עניינים נוספים הדורשים אישור בית המשפט נוגעים להסתלקות מירושה, מתן תרומה, ביצוע עסקאות בהיקף גדול (מעל 100,000 ש"ח), משיכת כספים מקופת גמל, מתן ערבות או הלוואה ועוד.
חשוב מאוד לדעת שלעסקת מקרקעין שבוצעה בנכס של חוסה ללא קבלת אישור בית המשפט אין כל תוקף. דהיינו, כל גורם המעוניין בכך יוכל בקלות להביא לביטולה.
איך מקבלים אישור בית המשפט?
אפוטרופוס המתכנן לבצע עסקת מקרקעין בנכס של חוסה צריך להגיש בקשה לקבלת אישור לבית המשפט לענייני משפחה ולאפוטרופוס הכללי הדואג לקבלת הערכת שווי מן השמאי הממשלתי כדי לוודא שהתמורה המתקבלת אכן מגלמת של שווי השוק. אל הבקשה מצרפים חוזה לעסקה על תנאי (המכונה גם "הסכם מותלה"), סעיף בחוזה המציין שהעסקה תצא לפועל בכפוף לאישור בית המשפט.
בית המשפט יאשר את העסקה רק אם היא עולה בקנה אחד עם טובת החוסה ורק אם המחיר משקף את ערכו האמיתי של הנכס.
עסקת מקרקעין בנכס של חוסה מנוהלת באופן דומה למכירת נכס בכינוס נכסים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין, פרסום בעיתונים, תחרות בין קונים פוטנציאליים במטרה להשיג מחיר מקסימאלי, עריכת חוזה על תנאי ופניה לבית משפט בבקשה לאישור החוזה.
עוד חשוב לדעת שעבור נכס מקרקעין של חוסה יש לרשום הערה בטאבו כך שמכירת הנכס תתאפשר רק בטיפול האפוטרופוס.
משרד עורך דין רענן גל ושות' מתמחה גם בתחום האפוטרופסות. הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל עניין הקשור במכירת נכס נדל"ן של חוסה.
סיפורי הצלחה בתחום משפחה
