איך להתמודד עם הפרת חוזה שכירות?
החשש הגדול ביותר של בעלי בתים המעמידים נכסיהם להשכרה הוא שהשוכר יפר את חוזה השכירות ולא יעמוד בהתחייבויות שנטל על עצמו, כשבראשן כמובן תשלום דמי השכירות במלואם ובזמן. מלבד אי תשלום דמי שכירות כסדרם תיתכנה הפרות חוזה אחרות כגון צבירת חובות מול רשויות מקומיות (עקב אי תשלום מיסים, כגון ארנונה, שהשוכר התחייב לשלם ישירות לרשות), צבירת חובות מול חברת חשמל, תאגיד המים או ספקים אחרים כגון חברות תקשורת וכד'.
חשוב לדעת שניתן להיערך מראש להפרות חוזה מצד המשכיר כך שבעת הצורך קל יותר יהיה להתמודד עימן, עוד כדאי לדעת שעורך דין התמחה בדיני מקרקעין ידע לנקוט בכל פעולה אפשרית, דוגמת אלה עליהן נרחיב בהמשך, כדי לחייב את המשכיר לעמוד בהתחייבויותיו.
צמצום הסיכוי להפרת חוזה
ניתן לעשות רבות כדי לצמצם את הסיכוי שנאלץ להתמודד עם שוכר המפר את חוזה השכירות. כך למשל יש להקפיד על העברה מסודרת של האחריות לשלם חשבונות של חברת החשמל, תאגיד המים ועוד גופים המספקים שירות לדיירי הנכס המושכר.
בעל בית הממשיך להיות זה הקשור בחוזה מול החברה או הגוף המספקים מוצרים או שירותים לדייר נוטלים על עצמם סיכון שאם הלה לא יעמוד בהתחייבויותיו הם יאלצו לעשות זאת במקומו ולנסות לבוא עימו חשבון בהמשך.
צעדים נוספים שכדאי לנקוט בהם כדי לצמצם את הסיכון שנאלץ להתמודד עם הפרת חוזה שכירות הם דרישת ערובות (כגון צ'ק ביטחון שייפרע במקרה של הפרת חוזה כזו או אחרת) והכנסת סעיפים בחוזה השכירות המגדירים מה צפוי לקרות במקרה של הפרת החוזה, כך למשל יש להגדיר תשלום יומי בגין כל יום שהשוכר אינו מפנה את הנכס המושכר לאחר תום התקופה בה הוא רשאי לעשות בו שימוש.
עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ידע לוודא שאתם מוגנים במידה הרבה ביותר האפשרית מפני מצב של הפרת חוזה השכירות.
פינוי דייר המפר את חוזה השכירות
אין ספק כי ההפרה הבוטה ביותר של חוזה השכירות היא אי תשלום דמי השכירות תוך שהשוכר ממשיך לעשות שימוש בנכס ואינו מפנה אותו. כל עוד נמשך מצב עניינים כזה חובו של השוכר ממשיך לתפוח ובה בעת לא ניתן להשכיר את הנכס לאדם אחר. חשוב לדעת כי כיום ניתן לקבל צו פינוי כנגד שוכר המפר את תנאי חוזה השכירות בהליך מקוצר בן 60 יום לכל היותר.
טוב יעשה בעל בית המוצא עצמו נאלץ להתמודד עם שוכר שאינו משלם דמי שכירות ואינו מפנה את הנכס המושכר אם יפנה ללא דיחוי אל עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ואשר לו ניסיון מוכח בקבלת צו פינוי בהליך מקוצר.
חשוב לדעת כי ההליך המקוצר נועד לקבלת צו פינוי בלבד, דרישות נוספות ניתן להעמיד בהליך משפטי נפרד. בעל הבית אינו מוותר על זכותו לפעול לגבות כספים המגיעים לו מן השוכר שהפר את חוזה השכירות אולם הוא נידרש לעשות זאת בהליך נפרד.
תביעות לפי דיני הנזיקין ולפי דיני חוזים
מכיוון שחוזה שכירות הוא חוזה לכל דבר ועניין הוא כפוף לדיני החוזים ובמקרים בהם מופר חוזה שכירות ניתן לפנות אל בית המשפט בבקשה לאכוף קיומו או, לחילופין, בבקשה לחייב את מפר החוזה לשלם פיצויים לצד השני.
ישנם מקרים בהם אי קיום חוזה השכירות גורם לבעל הבית נזקים שונים, כך למשל כאשר נגרם נזק לנכס המושכר עקב קיום רשלני של סעיף כזה או אחר בחוזה. במקרים כאלה, יכול בעל הבית לתבוע את השוכר בתביעה מכוח דיני הנזיקין.
לא רק המשכיר עלול להיפגע מהפרת חוזה השכירות שהרי גם אותו מחייב החוזה בדברים שונים ואי עמידה בהתחייבויותיו אלה עלולה לגרום לשוכר נזק. כך למשל כאשר המשכיר אינו מתקן קלקולים שבאחריותו, לפי חוזה השכירות, לטפל בהם. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ידע לייעץ לשוכרים כיצד להתמודד עם הפרות חוזה מצד המשכיר.
משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחה גם בדיני מקרקעין. הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה הקשורה להפרת חוזה שכירות, בין אם מצד המשכיר או מצד השוכר. נשמח לייעץ, להמליץ לכם על דרכי פעולה אפשריות ובמידת הצורך לספק גם לכם ליווי משפטי איכותי ומסור עד לקבלת כל המגיע לכם.
סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין
